La reciente entrada en vigor de la Ley de Reconstrucción Nacional y Desarrollo Económico y Social busca movilizar el stock de viviendas nuevas a partir de diciembre, introduciendo la exención transitoria del IVA para la primera venta de estas propiedades. Este beneficio fiscal tiene como objetivo reactivar el mercado inmobiliario, sin embargo, su influencia sobre el precio final dependerá de cuán significativamente se traslade este beneficio al comprador. Los expertos advierten que, a pesar de las expectativas de una reducción automática del 19%, el efecto real podría variar entre un 2% y un 7%. La Cámara Chilena de la Construcción ha advertido que esta situación podría no ser suficiente para estimular una recuperación sostenida en el acceso a la vivienda.
El financiamiento hipotecario se presenta como uno de los principales obstáculos para los potenciales compradores, ya que incluso con la disminución del precio, muchas familias pueden seguir excluidas de la posibilidad de adquirir una vivienda. La capacidad de endeudamiento y los requisitos de renta son determinantes en este proceso. Además, las restricciones crediticias se ven amplificadas por el registro de deuda consolidada (REDEC), lo que limita aún más las opciones de financiamiento disponibles para las familias. La situación se complica aún más con la posibilidad de que la demanda postergue su decisión de compra hasta diciembre, esperando beneficiarse de la ley, lo que podría causar una desaceleración en las ventas a corto plazo.
Por otro lado, la implementación de un nuevo impuesto del 5% sobre el alquiler de ciertas propiedades económicas plantea un nuevo desafío para los inversionistas. A partir del 1 de enero de 2027, este régimen fiscal afecta a viviendas DFL2 de hasta 90 metros cuadrados y se contabiliza sobre los ingresos brutos, excluyendo costos como intereses hipotecarios y gastos de mantenimiento. Esto lleva a cuestionar la rentabilidad real de invertir en arriendos, ya que un propietario con elevados costos podría enfrentar una peor situación financiera en comparación con el régimen general. La falta de deducción de estos gastos es una preocupación importante para los futuros arrendadores que buscan maximizar sus beneficios.
Luis Conejeros, CEO de Rabbitts Capital, ha señalado que existe un riesgo de confundir los incentivos tributarios con soluciones estructurales para el acceso a la vivienda. La expectativa de que la reducción del IVA y la tasa del 5% puedan aliviar el problema habitacional es limitada, especialmente si los bancos continúan aplicando criterios rigurosos para otorgar créditos hipotecarios. Esto pone de relieve la contradicción entre fomentar las compras y mejorar la accesibilidad en un mercado donde la oferta de nuevas construcciones sigue siendo restringida, lo que podría limitar los resultados que se esperan de estas normativas.
Finalmente, la evaluación del impacto de la Ley de Reconstrucción deberá centrarse en los precios finales, las compraventas efectivamente financiadas y la rentabilidad de las propiedades destinadas al arriendo. Los analistas advierten que, aunque los incentivos tributarios tienen el potencial de dinamizar el mercado, es crucial que no se vean sofocados por las limitaciones en el financiamiento, los altos costos operativos y la falta de disponibilidad de nuevas ofertas inmobiliarias. La clave residirá en si el marco normativo puede efectivamente transformar el sector y lograr una mejora tangible en el acceso a viviendas adecuadas para la población.
