Comprar una propiedad sin validar su precio real y basarse únicamente en proyecciones de arriendo puede resultar en un costo financiero que se extiende por años. Esta advertencia proviene de Matías, cofundador y CEO de HousePricing, quien resalta que la inversión inmobiliaria sigue siendo una opción popular para los chilenos que buscan aumentar su patrimonio. Sin embargo, en un entorno donde la plusvalía ha disminuido y las tasas de interés afectan el costo del financiamiento, confiar en la intuición puede llevar a errores graves. Por ello, realizar un análisis detallado de datos objetivos se convierte en una herramienta esencial a la hora de tomar decisiones de inversión informadas.
Matías señala que hay dos errores comunes que los inversionistas cometen al adquirir propiedades: el primero es no verificar si el precio que se pide es justo comparándolo con transacciones recientes, y el segundo es no validar el arriendo estimado antes de concretar la compra. «Es crucial que los compradores se tomen el tiempo para investigar estos aspectos, ya que una falta de análisis puede resultar en inversiones poco rentables. Una propiedad que parece atractiva por su ubicación puede de hecho ser una mala opción si el flujo de arriendo no cubre la mayoría del dividendo», advierte el CEO de HousePricing.
Uno de los mayores peligros a los que se enfrentan los inversionistas es hacer uso de proyecciones demasiado optimistas que reciben de corredores inmobiliarios. Matías explica que, aunque muchos compradores confían en estas estimaciones, suelen ser exageradas, dado que el vendedor tiene incentivos para cerrar la venta sin asegurarse de la rentabilidad para el comprador. Además, muchos inversionistas basan su estrategia en la esperanza de una plusvalía futura, que, según datos recientes, ha mostrado una moderación considerable. «La plusvalía no debería ser la base del retorno; el flujo por arriendo es lo que se puede controlar», añade.
HousePricing recomienda a los potenciales compradores observar indicadores concretos antes de hacer una decisión. Señales como un arriendo estimado que cubre menos del 70% del dividendo, una baja sostenida en el volumen de transacciones en la comuna y una sobreoferta de nuevos proyectos deberían encender alertas. El CEO también aclara que el precio de lista de una propiedad no debe ser el único parámetro a considerar, ya que podría existir una discrepancia significativa entre el costo publicado y las transacciones recientes. La información sobre los gastos asociados también es crucial; no solo contribuciones y gastos comunes, sino sobre todo la diferencia entre el arriendo recibido y el dividendo.
Finalmente, la tecnología juega un papel clave en la inversión inmobiliaria moderna. HousePricing utiliza herramientas de análisis de datos para brindar una perspectiva más clara de las inversiones. Matías destaca que el acceso a millones de datos transaccionales facilita estimaciones más precisas que las tasaciones tradicionales y reduce la incertidumbre al invertir. Ofrece consejos a los nuevos inversionistas: contar con un pie mínimo del 10% del valor de la propiedad, validar independientemente el arriendo estimado y asegurarse de que el cap rate sea igual o superior al 4,5%. Sin estos números, afirma, se toma una decisión a ciegas, abriendo la puerta a errores costosos.
